Les logements disponibles coûtent 75 $ de plus que ceux récemment loués

Les appartements actuellement disponibles au Québec sont affichés 5-6 % plus cher que les appartements récemment loués. Ça fait environ 75 $ par mois, ou 900 $ par année.

La plupart des données sur le marché locatif montrent seulement ce qui est disponible. Mais ce qui se loue vraiment raconte une autre histoire. J'ai analysé 250 000 annonces des 6 derniers mois pour comparer les deux.

Les chiffres

Voici la répartition par taille d'appartement :

C'est basé sur environ 187 000 annonces disponibles et 65 000 annonces louées à travers le Québec. Les grands logements (4+ chambres) ont été exclus à cause d'échantillons plus petits.

Pourquoi ça arrive

Deux explications possibles :

1. Les logements moins chers partent plus vite. Les appartements à bon prix se louent vite et disparaissent du marché, alors que ceux plus chers traînent. À tout moment, les annonces disponibles sont biaisées vers les logements plus lents à louer, donc plus chers.

2. Les propriétaires négocient à la baisse. Certains propriétaires commencent haut et réduisent leur prix avant de signer le bail. Le loyer final est plus bas que ce qui était affiché au départ.

Dans les deux cas, le résultat est le même : les annonces disponibles sont plus chères que le dernier prix affiché avant location.

Ce que ça veut dire

Si tu cherches un appartement, les annonces que tu vois représentent ce que les propriétaires demandent, pas ce à quoi les appartements se louent vraiment. Le dernier prix affiché des appartements loués est systématiquement plus bas que ce qui est actuellement annoncé.

Il y a aussi un biais de perception. Quand tu navigues les annonces disponibles, tu vois surtout ce qui traîne sur le marché, les logements qui ne se sont pas loués vite, souvent parce qu'ils sont trop chers. Les appartements à meilleur prix ont déjà trouvé preneur et ont disparu. Donc ton impression de « combien ça coûte un loyer » est faussée par les restants.

La leçon? Sois patient, sois prêt quand une bonne affaire apparaît (les alertes Dwellup peuvent aider, clin d'oeil clin d'oeil), et ne présume pas que les annonces que tu vois aujourd'hui représentent le vrai prix du marché.

Trois façons de mesurer le loyer

Toutes les statistiques sur les loyers ne mesurent pas la même chose. Quand tu vois des chiffres dans les nouvelles, ça aide de savoir d'où ils viennent :

1. Prix affiché — Ce qui est actuellement annoncé sur les plateformes de location. C'est ce que la plupart des statistiques périodiques rapportent, et ce que tu vois quand tu navigues. Comme ces données le montrent, ça penche vers le haut.

2. Dernier prix avant location — Le prix final affiché avant qu'une annonce soit retirée. C'est ce que notre analyse capture. C'est 5-6 % plus bas que les prix affichés.

3. Loyer réellement payé — Ce que les propriétaires et locataires déclarent dans les sondages de la SCHL et le recensement. Ça inclut les ententes négociées et les locataires de longue date, donc c'est toujours plus bas que nos chiffres.

La plupart des gens ne voient que le #1. Ça façonne leur perception de combien « coûte » un loyer, et c'est le plus élevé des trois.

Note sur les données

Tous les chiffres utilisent le loyer médian à travers le Québec sur les 6 derniers mois. Les annonces avec des prix extrêmes (au-dessus de 10 000 $) ont été exclues. « Loué » réfère au dernier prix affiché avant qu'une annonce soit marquée comme louée, pas nécessairement le loyer final négocié, qui pourrait être encore plus bas.

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